建てるより、変える——Adaptive Reuseが示す「市場インセンティブ」の重要性
既存建築の再生をテーマにしたフォーラムで、建築家やエンジニアは「何が技術的に可能か」を示しました。
既存建築の再生をテーマにしたフォーラムで、建築家やエンジニアは「何が技術的に可能か」を示しました。その後の議論が投げかけたのは、さらに難しい問いです。価値ある解決策が、意思決定者の経済的インセンティブと合わないとき、何が起きるのでしょうか。
By Hisashi Miyao | H. MIYAO CORP.
2026年10月22日、ニューヨークのScandinavia Houseで開催されたBuilding Less, Transforming Moreに参加しました。ニューヨークの建築・デザイン月間Archtoberの一環として行われたイベントです。
デンマーク、フィンランド、ノルウェー、スウェーデンの各在ニューヨーク総領事館が主催し、OBEL Foundationの支援のもと、北欧の建築家・デザイナー、構造エンジニア、研究者、アドボカシー関係者、ニューヨーク市の政策担当者が集まり、既存建築の未来を議論しました。
テーマは明快です。壊して建て直すことを繰り返すのではなく、すでに存在する建物をどう生かせるのか。
前半では4名の北欧の実務家がTransformationとAdaptive Reuseの事例を紹介し、後半のFrom Practice to Systemic Changeでは、金融、規制、そして既存建築をめぐる意思決定を左右する経済構造へ議論が移りました。
私が最も興味を持ったのは、この二つの議論のつながりでした。前半は、建築家やエンジニアが「できること」を示した。後半は、「では、なぜそれがもっと広く採用されないのか」を問い直したのです。
「何を建てる必要があるのか」から問い直す
デンマークの建築家Dorte Mandrupは、サステナビリティを建材選定よりずっと前の段階から考えるアプローチを紹介しました。
ライフサイクル評価、運用時エネルギー、材料使用、既存構造の転用可能性まで含めて検討する。既存建物を残すことが常に環境的に正しいわけではなく、建物の状態、必要な改修、将来の性能まで評価する必要があります。
特に印象的だったのは、空間そのものの使い方を疑う視点です。
新たな床面積を増やす前に、本当にその広さが必要なのか。一日の中で同じ空間を複数用途に使えないか。将来の用途がまだ決まっていなくても対応できる柔軟性を持たせられないか。
彼女が紹介したJægersborg Water Towerでは、コペンハーゲン近郊の旧給水塔を学生住宅とユースセンターの複合施設へ転換しています。
Adaptive Reuseは、単に外観を保存することではありません。建物の機能と、人がそこでどう過ごすかを変えることができます。
「残すべきだから」ではなく「選びたいから」再利用する
ノルウェーのAtelier OsloのThomas Liuは、既存建築が持つ建築的・文化的価値からAdaptive Reuseを捉えていました。
古い建物には、新築では再現しにくい空間、構造、経年変化、歴史の層があります。
その一例がRotterdam Central Libraryです。Atelier OsloはPowerhouse Company、LundHagemと協働し、改修・増築を進めています。再オープンは2027年の予定です。
Liuの発言で特に残ったのは、「環境のために改修すべき」と説得するだけではなく、改修された建物自体を、クライアントが選びたくなるほど魅力的にする必要がある、という考え方でした。
環境配慮は選択理由の一つです。しかし、機能性、体験、建築的個性、デザイン品質も、最終的な選好を左右します。
既存構造は克服すべき制約ではなく、価値の一部になり得ます。
「第二の人生」まで設計する
スウェーデンの建築家・デザイナーPernilla Ohrstedtは、展示会、ファッションショー、インスタレーションなど、短期間で終わる空間の再利用という別の視点を示しました。
彼女は、借用品や再利用可能な素材を用い、イベント終了後に部材を循環へ戻す設計を紹介しました。
Knollのニューヨーク旗艦ショールームでは、Jonathan Olivares、Salem van der Swaaghらと協働し、金属メッシュのカーテンや可変レイアウトによって、商品が変わっても空間全体を作り直さなくてよい構成を実現しています。
また、2025年2月4日から3月4日までTimes Squareで展示されたLove Ever Afterでは、巨大なハート型の構造物に、牡蠣礁ケージに関連する金属メッシュを使用しました。
展示後、その部材はNew York Harborで牡蠣研究ステーションとして使われることが想定されていました。
つまり、展示終了後の用途が、最初からデザインの一部になっていたのです。
展示会、ポップアップ、ブランドイベントに関わる企業にも、これは有効な問いです。
体験の終了日が決まっていても、そこで使われた素材や設計の価値まで同時に終わる必要があるのか。
エンジニアリングと商業制約の現実
フィンランド企業Peikkoの構造エンジニアNicholas Cemeは、Adaptive Reuseを成立させる技術的現実を示しました。
ミネアポリスのDuffey Loftsでは、3棟の歴史的倉庫を住宅、商業、駐車用途へ転換しています。Building BではPeikkoのDELTABEAMを使い、既存建物の制約の中で天井高と軽量構造を確保しました。
こうした案件では、既存構造の状態と耐力、新しい用途の荷重要件、新規システムをどう統合するかを評価する必要があります。
そして、それは技術的な実現可能性だけでなく建設コストにも直結します。
Cemeは、時間とコストの重要性も強調しました。開発者がAdaptive Reuseの考え方に賛同していても、既存建物を調査し、補強し、維持するコストを正当化できなければ採用されない可能性があります。
経済合理性が「解体」を選ばせるとき
後半では、HouseEurope!のJosiane Schmidt、Columbia University GSAPPのJorge Otero-Pailos、NYC Department of BuildingsのLaura Popaが登壇し、Beatrice Galileeがモデレーターを務めました。
Schmidtが指摘した中心的な問題は、建築家が既存建物を転用する技術や知識を持っていても、クライアントやデベロッパーにとっては、解体して新築する方が経済的に魅力的な場合があることです。
新築なら賃貸可能面積を増やせるかもしれない。金融機関にとってリスクが理解しやすいかもしれない。収益モデルも説明しやすい。
つまり、良い改修案を設計できることと、それが実際に採用されることは別問題です。
HouseEurope!は、改修や材料再利用への税制インセンティブ、既存建築の評価方法、Embodied Carbonの扱いなど、意思決定の経済条件そのものを変える必要性を提唱しています。
Embodied Carbonとは、材料の製造、輸送、施工、維持、廃棄など、建物のライフサイクルに伴う温室効果ガス排出を指します。
既存構造には、すでに投入された材料と建設プロセスがあります。使用可能な部分を残すことで、新たな材料生産や施工に伴う一部の将来排出を回避できます。
しかし、その環境価値が、個々の所有者や開発者の収益として同じように戻ってくるとは限りません。
もちろん、すべての改修が新築より環境的に優れていると断定することはできません。建物の状態、改修範囲、将来の運用性能、比較対象によって結論は変わります。
問題は教育なのか、経済システムなのか
Jorge Otero-Pailosは、建築教育が依然として新築中心であることにも疑問を投げかけました。
実務では既存建築に関わる比率が高まっているにもかかわらず、古い構法や材料、既存構造を理解するための知識が十分に扱われていない可能性があります。
一方Schmidtは、技術教育だけで問題を解決できるわけではないと指摘します。
建築家が保存・転用方法を理解していても、クライアントの経済合理性が建て替えを支持するなら、知識だけでは採用されません。
一方は「代替案を見つけ、実行する能力」の問題。もう一方は「クライアントがその代替案を選べる条件」の問題です。
優れたデザインや技術も、強い経済的逆風を必ずしも乗り越えられません。同時に、改修を促す政策があっても、危険な建物や用途に不適切な建物を無理に残すことはできません。
ニューヨーク：規制は圧力を作るが、資金調達は別問題
Laura Popaは議論をニューヨーク市の実務へ戻しました。
Local Law 97では、原則として25,000平方フィートを超える多くの建物に温室効果ガス排出上限が設定され、2024年から適用が始まり、2030年にはさらに厳しくなります。
この法律は主に建物の運用時排出を対象にしており、「既存建物を壊してはいけない」という一般的な保存規制ではありません。
それでも、所有者の経済判断は変わります。コンプライアンスコスト、技術改修、資金調達、改善を先送りするリスクを考えなければなりません。
大手不動産企業は専門チームを持つことができますが、小規模オーナーは技術知識や資金へのアクセスで不利になりやすい。
NYC Acceleratorは、技術支援、コンプライアンス、資金調達、インセンティブに関する無料支援を提供していますが、すべての財務・運用障壁を消すわけではありません。
価値ある解決策が採用されない3つの理由
一連の議論から、価値のある解決策が採用されない理由は、少なくとも3つに分けられると感じました。
第一に、価値が理解されていない。
便益は存在していても、意思決定者がその価値を認識していない、あるいは自分の課題と結びつけられていない。
これはコミュニケーション、ポジショニング、市場教育の問題です。
第二に、価値は理解されているが、意思決定システムがその価値を報いる構造になっていない。
省エネ改修の長期メリットを理解していても、初期投資を資金調達できない。歴史的建物の文化価値を理解していても、新築の方が高い収益を生む。
費用を負担する人と、便益を得る人が異なる場合もあります。建築エネルギー分野では、こうした問題はsplit incentiveと呼ばれます。
この場合、より良い説明だけでは解決できず、金融、契約、インセンティブ、規制の設計が必要になります。
第三に、その解決策がその案件には本当に適していない。
構造的に危険、改修費が高すぎる、用途転換に無理がある。適切に比較すれば、新築の方が価値を生む場合もあります。
これは市場の失敗でも、説明の失敗でもなく、単純に適合性の問題です。
HMC Perspective：市場が実際に何を評価しているのかを見る
この区別は、専門性の高いB2B製品を海外市場へ導入する企業にもそのまま当てはまります。
仮に、日本のメーカーが高性能な建材や建築システムを米国へ導入するとします。
技術的・環境的優位性があっても、それだけで採用されるとは限りません。
建築家やエンジニアは仕様に影響し、施工会社は設置方法や供給、責任を見ます。デベロッパーは工期と事業採算を重視し、建物所有者は維持費、運用コスト、長期資産価値を見ます。
認証機関、保険会社、金融機関、調達部門、規制当局も意思決定に関わります。
メーカーにとっては、潜在顧客を理解するのと同じくらい、こうした関係構造を理解することが重要です。
Local Law 97は、市場インセンティブを考える分かりやすい例です。
規制が何を測るかによって、どの製品が直接的なコンプライアンス上の価値を持つかが変わります。
Local Law 97は主に運用時の温室効果ガス排出を対象にします。エネルギー消費を減らす建築システムであれば、建物によってはコンプライアンスや排出削減コストに直接関係する可能性があります。
一方、主な強みがEmbodied Carbonの低さにある建材は、この法律から同じ直接的メリットを得るわけではありません。
しかし、ニューヨーク市の公共プロジェクトでは別の基準も存在します。Executive Order 23 of 2022では、対象となる市の資本プロジェクトについて、可能な範囲でライフサイクル評価を進め、コンクリートや構造用鋼の環境製品宣言、低Embodied Carbonの建設慣行などを扱っています。
同じ都市でも、どの買い手を対象にするか、どの規則が適用されるかによって、何が「価値」になるかは変わります。
どのBuyerにアプローチし、そのBuyerにどの制度が適用されるかによって、購入判断で評価される価値は変わる。
市場に環境規制があるからといって、「サステナブルな製品なら自動的に売りやすくなる」と考えるのは危険です。
何を測定し、誰が費用を払い、誰が実装リスクを負い、誰が便益を得るのかまで理解する必要があります。
そこから、最初に狙う顧客、販売パートナー、パイロット、追加すべき技術資料、商業化戦略が変わることがあります。場合によっては、まだ市場に十分適合していないという結論になるかもしれません。
建築を超えて
Scandinavia Houseでの午後は、デザインとエンジニアリングが何を可能にするかという話から始まりました。そして最後は、その可能性が実現されるかどうかを左右する金融、教育、規制の仕組みへ行き着きました。
デザインは代替案を魅力的にし、エンジニアリングはそれを実現可能にします。
しかし、それが商業的に合理的な選択になるかどうかは、誰が費用を払い、誰がリスクを負い、誰が便益を得るかで決まります。
海外市場へ入る企業にとって重要なのは、製品価値をどう伝えるかだけではありません。
誰の意思決定、コスト、インセンティブによって、その価値が実際に実現されるのか。
Source Note
本記事は、2026年10月22日にScandinavia Houseで開催されたBuilding Less, Transforming Moreでの発表・パネルディスカッション、ならびに関連する公開情報をもとに構成しています。建築・規制の事実と、HMCによる海外市場開拓への示唆は区別して記載しています。